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L'immobilier locatif en France : nouvelles règles fiscales en 2025
Expert Fiduciaire accompagne les entreprises et les dirigeants dans leurs démarches légales et fiscales au Luxembourg, mais également en France, notamment pour les travailleurs frontaliers.
La réforme fiscale 2025 à anticiper pour l'immobilier locatif en France
L’immobilier en France, toujours avantageux ? Évidemment, mais encore faut-il bénéficier de conseils d’expert pour éviter les pièges et optimiser sa fiscalité.
L'impact sur l’avantage fiscal du logement meublé
Avant la réforme
Pendant longtemps, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) a été considéré comme la niche fiscale par excellence. Il permettait non seulement de générer des revenus locatifs faiblement imposés grâce à l’amortissement, mais aussi de bénéficier d’un régime favorable sur la plus-value lors de la revente.
Jusqu’à la loi de finances de 2025, un bien amorti en LMNP pouvait être exonéré totalement de plus-value après 22 ans de détention pour la partie impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, avec un abattement progressif chaque année.
Après la réforme
Aujourd’hui, les règles changent : les amortissements déduits pendant la durée de détention sont désormais intégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, cela peut augmenter significativement l’impôt dû lors de la revente, parfois de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Le LMNP n’est donc plus l’outil sans faille qu’il était, même s’il reste pertinent pour des investissements à moyen/long terme, ou pour des profils spécifiques cherchant surtout à optimiser la fiscalité sur les loyers.
Les investissements locatifs à privilégier en 2025
Pour les investisseurs avertis, d’autres stratégies restent attractives :
- la location nue optimisée au régime réel (projet de loi de finances de 2026 qui devrait alléger les règles fiscales de ce type de location pour stimuler la location nue),
- la société civile immobilière (SCI),
- ou encore certains dispositifs (location touristique par exemple).
Chacun répond à des objectifs différents : revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine transmissible ou réduction immédiate d’impôt.
Si vous êtes travailleur transfrontalier, des règles spécifiques peuvent jouer en votre faveur. Par exemple, les prélèvements sociaux peuvent passer de 17,20 % à 7,5 %, réduisant ainsi la flat tax de 30 % à 20,30 %. Sur une plus-value de 100 000 €, cela représente une économie de 9 700 € d’impôt.
En résumé, investir en immobilier en 2025 reste avantageux, à condition de choisir la bonne stratégie et de s’entourer d’un conseil fiscal expérimenté.
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